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房地产预售许可审批权下放对房价影响甚微

发布时间:2019-11-28 20:40:14

房地产预售许可审批权下放 对房价影响甚微

中广北京10月11日消息据经济之声《交易实况》报道,中国政府昨天公布了国务院关于第六批取消和调整行政审批项目的决定,经过严格审核论证,国务院决定第六批取消和调整314项行政审批项目,其中包括房地产预售许可审批权的下放,由原来的县级以上地方人民政府管理的房地产的管理部门,下放至社区的市、县以及市级、县级人民政府房地产管理部门,这会给当地的房地产市场带来什么样的影响,金九银十今年几乎是没有到来,在这样的背景之下,楼市未来的趋势又将如何呢?北方工业大学的经济管理学院谢朝阳教授对此进行解读。    谢朝阳:这样的一个权力下放,它对开发商是政策利好,一方面它能够降低开发商的预售审批的成本。再一个它能够缩短期房上市的时间,会降低开发商的融资成本,缩短资金的周转时间。至于是否会增加存量房的供应,我个人认为短期可能会导致新房的上市量提高,但是房地产商掌握了上市的主动权,预售能够获批,不等于就可以上市销售,因为房企会根据市场作出预售的决策判断。长期来讲,这项政策并不改变房屋的供应量,所以我觉得对于房价的影响应该是微乎其微的。    有一些分析人士认为这可能是变相的为楼市松绑的一种信号,您是否支持这种观点?    谢朝阳:我觉得这次国务院做的行政审批项目瘦身措施,它主要是为了深化市场经济的改革,是一揽子的而不是针对楼市的。只是其中有一项涉及到预售权的审批下放,我们不能把它夸张的理解,它对于房地产市场有什么样的一个动作或者有什么意向,但是我们现在只是担心这种权力的下放,下到区县以后,担心这种权力接棒以后,区县一级的政府能不能严格的执行国家的房地产调控政策,这个是我们以后值得期待的。    今年的9月,是对于楼市来说,之前的风光早已不在,出现了黯淡的色彩,银十估计也不会有特别好的表现。传统的楼市旺季却变成了楼市淡季,这个原因又在那里呢?是不是由于限购的影响,还是由于现在很多的投资者特别是购房者,在观望整个房价的变化情况,认为房价可能还有进一步趋缓的空间呢?    谢朝阳:这个跟限购应该没有关系,因为限购不是说最近推出的,去年就有的,所以我觉得这次的旺季销售这种不景气,可能是跟我们前期的宏观调控政策周期有关系。我们平常所理解的金九银十只不过是房地产销售的季节性的旺季、季节性的周期,但是这种周期并不是永恒的铁律,并不是每次都会兑现的。这次主要是因为前期房地产调控政策有一个周期性的影响,这次房地产调控时间非常长,而且措施多、力度大,积累了一定的刚性需求,年初的时候已经有一些开发商以价换量,个别地方政府执行的调控力度有点松动,再加上从一季度以来央行适度的放松了流动性,两次降准和降息,商业银行开始推出了一些贷款利率的优惠措施,导致了刚需的被释放,所以7、8月份达到了交易量和价格的又一个周期性的顶峰。现在来看这轮政策调整带来的利好基本上已经消退,也就是说刚需基本上得到释放,但是房企业的去库存化似乎还没有完成。    除了房企的去库存化没有完成,我们也看到现在多数城市的商业银行在贷款的放贷审批方面也设下了一些门槛,特别是利率的优惠似乎很多地方已经不存在了,这也是可能影响投资者或者是购房者购房积极性的主要原因。    谢朝阳:一个是房地产的调控政策周期提前透支了季节性周期的景气。第二个我还是觉得现在的房价过高,超出了人们的承受能力,这也是另外一个重要的原因。因为我们前期政策性的景气导致了我们现在的房价高记录,开发商还在坚持前期七、八月份的高房价,迷信于金九银十的季节神话,势必会换来令他失望的销售业绩,所以我觉得开发商需要正视现在的市场环境变化,以更大的降价幅度换来新增的需求,这样才是明智的选择。    现在我们一方面看到似乎金九银十卖房卖的不太好,但是另外一方面,开发商拿地的热情似乎没有消退过,四大房企近期联合拿地特别是保利连夺上海的地王,对似乎这种大的央企不差钱。对于房企的拿地和现在整个销售的不济形成的明显对比,您怎么看?    谢朝阳:我看到有些报道认为是抢地潮,我觉得“潮”有点过度夸张了,我认为只不过是一个虚火。因为有几个原因,一个是这一批的招拍挂的价格,它的溢价率并不算太高,跟以往相比30%以下的这种溢价率算是正常的,因为以前都是百分之百以上的溢价率,所以这个溢价率并不算高。再一个我们看到地方政府在第三季度集中推出了一批价格比较合理,而且地段又比较好的土地供应,所以这也是拿地比较多的原因。    再一个我们看到实力强的企业是主流,而且我们看到,上海招拍的土地,竞拍的公司并不多,主要就是这些实力强的大企业,我觉得并不是普遍的房企的拿地潮。再一个我觉得为什么会出现这种阶段性的抢地现象,跟前期房屋销售的持续景气助推的延后作用有关系。一个是房企提前前期已经把开发资金拿回来,它有能力购买新的土地;再一个房地产的这种短期的繁荣使得房企继续看好未来的市场表现,愿意追加投资来购买新的土地,当然这种扩大土地的购买会增加未来房子的这种供应量,有利于缓解未来的房价。    从长远来说,可能有利于平抑市场价格。那么楼市第四季度是否会出现一个上涨的行情?    谢朝阳:我觉得这是一个小概率事件,因为铁九铜十预示着房价有下跌的要求了。我认为房价可能会再次出现拐点,但是前提必须是维持现行的严厉调控措施不能松动,但是我仍然有担心未来还有很多的不确定性,主要是宏观经济保增长的要求有可能继续。

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